南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道家住万科金域二期的黄先生,终于在5月卖掉了手中的97平三房,代价是比预期价格降低68万。而在3个多月前挂牌时,他还信心满满地提前签约了另一套房子。


(相关资料图)

但松山湖二手市场行情在4、5月份趋冷,使得已启动“卖一买一”置换链条的他措手不及,无奈之下只能“割肉”。

近日,南方财经全媒体记者从多方渠道了解到,目前松山湖二手房挂牌量处于近年高位水平,但购房者观望情绪较浓,让不少像黄先生这样着急换房的业主预期一降再降。

受访中介表示,目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米,实际成交均价约4.7万-5万/平米,有些业主急着抛售,会把价格放得更低甚至亏本来卖。

松山湖作为东莞房价高地之一,这样的市况难免令松山湖业主们产生心理落差。

业内人士普遍认为,目前松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期,随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓,再加上下半年购房需求小高峰,区域二手市场或在9月后迎来翘尾行情。

进入二手楼价回调周期

那些正在卖房的业主,是最先感知到松山湖二手楼市变化的人。

陈寻(化名)名下有一套万科虹溪诺雅的96平三房,配套不错,商业、学校应有尽有,是松山湖知名的湖景高端小区。2月8日,该小区成交一套175平米的房源,成交价1300万,单价高达7.4万/平米。

“我心理底价是620万。”陈寻告诉南方财经全媒体记者,中介对他说,最近二手房行情有点转凉,客户开始观望,可以挂600万总价试试,实际最多也只能卖到590万。中介还说,同小区库存也不少,卖家都想赶紧出手。4月22日,该小区成交了一套与陈寻挂牌房源相似的三房单位,总价为581万,比最初638万元的业主报价低了57万,成交单价也仅约为6万/平米。

由于咬定“一口价”,陈寻这套房子挂出来1个多月,一个意向客户都没来看过。原本以为趁着东莞楼市这波“豪宅热”,能把手里的房子卖个好价格,但现实却给他泼了一盆冷水。

据统计,截至今年5月,东莞千万级以上豪宅已经成交635套,已非常接近2022年全年648套的成交量,完成率达98%,创下东莞豪宅销售新纪录。

但豪宅市场热销之势并未传导至二手房市场,尤其是松山湖。截至6月份,松山湖二手房在贝壳挂牌量超过1400套,处于近年来的高位水平。从东莞市住建局公布的成交量来看,松山湖的二手房去化率并不高,最近的4月份统计数据为65套,成交量排在东莞33个镇街中下游水平。

挂牌数量走高,但流动性不足,导致急售房源只能通过降价抛售。南方财经全媒体记者从乐有家app了解到,目前松山湖二手房挂牌均价约5.2万元/平米,但被标注“近期降价”或“低于同小区”标签的房源,价差幅度在10万元至100多万元不等,占总挂牌房源比例超20%。

譬如,万科虹溪诺雅一个137平米大三房单位,近期挂牌价下降了60万元;而星城翠珑湾149平米四房,挂出700万元,低于同小区相似单位近130万元;甚至有楼盘3字头就能拿下。

在中介看来,松山湖二手房行情已进入买方市场,万科虹溪诺雅、锦绣山河、紫檀山、金域松湖等优质小区房源实际成交价比挂牌价要低10%-20%左右。据乐有家一门店经理透露,松山湖片区的二手房实际成交均价约4.7万-5万,大部分成交周期在3-5个月之间,“有些业主急着抛售,会把价格放得更低甚至亏本来卖。”

松山湖近一年房价走势 数据来源:吉屋网

事实上,从吉屋网近一年的数据可以看到,松山湖板块内一二手房价呈倒挂的态势,但价差不断在收窄,今年5月份收窄幅度明显。这表明,随着二手房交易遇冷以及局部楼盘的房源大幅降价,松山湖二手房价格迎来了“挤掉价格水分”的回调周期。

广东中原项目部总经理黄韬向南方财经全媒体记者表示,松山湖二手楼价存在“虚高”现象,短期内几近瓶颈。究其原因一方面刚需客户对松山湖高价接受度有限,选择往周边镇区外溢;另一方面,目前松山湖购房还是以改善型高净值客户为主,但这类客群毕竟不是市场上的主流,难以消化二手房市场大量的高价房源。

按照量在价先的规律,没有购买力支撑,房价自然很难继续往上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相似观点,“松山湖的产业以高端电子信息、机器人、生物技术等为主,这些产业崛起带来了大量的高端技术人群,这部分新富群体收入不错,一直是松山湖的购房主力,他们更寄望于通过买房实现财富增值,但楼市预期的改变对购买行为有很大影响。”

这种购房群体结构导致的结果是,当楼市上升时,松山湖“高薪+年轻”的氛围下,需求很容易爆棚;但当楼市下行时,一旦非理性需求退去,理性的刚需和改善客无法对价格虚高的二手房市场起到支撑作用。

市场降温带来的置换难题

回顾去年11月份到12月份,受疫情影响,松山湖二手市场需求受到积压。今年1-3月份,压抑的需求在得到释放,二手房成交量从33套/月提升至84套/月,一些观望的客户也因当时的市场热度升温而被裹挟入市。

有贝壳找房经纪人向南方财经全媒体记者透露,3月底,松山湖二手房行情较热的时候,一位客户怕继续涨价,就定下一套总价800万并带优质学区的房子,现在着急卖掉名下那套松山湖的房子。

“我带了好几个意向买家来看,甚至有的看过两三遍,就是没有最终下手。”中介向南方财经全媒体记者透露,现在挂牌出售房子的业主有很多是置换需求,相当于“卖一买一”的连环单。但4、5月份以来市场降温,挂牌的房子仍旧没有卖出去,现在比较担心由于卖不出去房子而导致买房违约。

贝壳的研报也佐证了上述观点。据贝壳找房研究报告称,目前全国范围内二手房业主挂盘的主要原因,并不是所谓的投资客抛盘离场,而是“老换新”、“小换大”的改善置换需求。上海、北京等一线城市改善换房需求占比超过7成,而像东莞这样的二线城市换房需求占比也超过5成。

严跃进表示,当前松山湖在售二手房源不断增多,市场观望情绪增加,导致“买一卖一”置换链条运转不畅,预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底的过程。

从政策端来看,虽然4月东莞出台了“带押过户”政策,但政策目的在于优化交易流程,提升交易效率,对市场供需端预期及入市行为是否产生实质性影响,还有待观察。黄韬表示,如果没有更多利好政策出台,预计市场暂不会明显回暖。6月份想快速成交,降价是最快的途径。

南方财经全媒体记者还了解到,松山湖二手房业主普遍担心,当前东莞豪宅打新的行情会分流松山湖二手市场潜在买家,让上述筑底期延长。比如说华侨城松湖源岸首批产品近日推出市场,备案价4.6-5.6万元/平米,357套房源开盘即售罄;万科瑧山境推1、2号楼180套房源,备案价约5.5万元/平米,目前认购登记已超350人,摇号基本成定局。

毕竟,在当前的楼市行情中,差不多的价位,购房者可选择的新房相对更多。黄韬认为,“就算是两个市场交叉的客户群体,新房市场在开发商回款需求的推动下,相较二手房市场也更占优势。”

在黄韬看来,随着后市买卖双方价格博弈逐步趋缓,再加上年末购房需求小高峰,松山湖二手房市场或在9月后迎来明显翘尾行情。

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