21世纪经济报道 记者李愿 北京报道“设立针对新市民的住房金融互助机构，该类机构应采取股份制公司形式，保持多家竞争的市场格局，机构的资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券，资金用途是针对新市民的低息贷款，贷款额度与新市民的存款时间和数量挂钩。”4月24日，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌在《2022·CF40中国金融改革报告：金融促进高质量发展之路》发布会上作分报告《构建房地产新模式》时表示。

在该报告中，张斌提出，当前和未来房地产市场面临的主要矛盾包括：都市圈高房价使得大量打工者难以在工作城市安居；房地产行业持续阶段性的债务危机和过度缩表，危及全社会信用扩张和宏观经济稳定。

对于上述住房金融互助机构的政策可行性，张斌对21世纪经济报道记者表示，类似这种专门用于支持中低收入群体住房需求保障的政策性金融机构，在发达国家有不同形式的存在，“我们只是在研究，实际设立的可能性还需要进一步呼吁大众和监管部门关注。”

今年3月初，央行、银保监会联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励引导银行保险机构积极做好与现有支持政策的衔接，结合地方实际，因地制宜强化产品和服务创新，高质量扩大金融供给，提升金融服务的均等性和便利度。

上述建议是张斌提出的“构建面向新市民的都市圈建设方案”内容之一，其他建议包括：

第一，为没有户籍和自有住房，长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民身份；

第二，允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标；

第三，支持为新市民提供众筹合作建房服务，新市民合作建房免税，新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民；

第四，现有开发商持有的工业、商业等缺乏现金流回报的房产可变更用途，改造为新市民住房，可用于出售或者租赁给新市民；

第五，鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务，支持正规职业医生开设诊所，支持开设新市民子弟学校，为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。

张斌还提出，要制定稳定房地产发展的债务化解方案，主要是推进房地产行业债务重组，切入点是优化房企资产负债表，关键措施包括两个方面：一是推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求；二是通过“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。

针对后者，张斌表示，具体步骤可以是：首先，允许房企沉淀资产转换用途，根据存量资产特征选择做成保障房、长租房、公租房等具有准公共性质住房产品。第二，由金融机构收购住房产品。第三，按照市场化原则实行项目制管理，引入职业经理人，对金融机构收购的住房产品做资产证券化处理（REITs、ABS、MBS）。职业经理人同时负责将住房产品通过出租或者出售的方式提供给享受住房政策保障的个体。第四，由财政为证券化产品提供贴息。如果项目提供的稳定收益现金流能保持在2%，财政贴息2%可以让该类金融产品具有市场吸引力。财政支出对资产的撬动效应是1:50，即1000亿的财政贴息可以撬动5万亿的沉淀资产，按照每套房产100万计算可以为500万家庭提供政策保障性住房。

对于房地产企业过度缩表的问题，张斌对21世纪经济报道记者表示，房地产企业的“三道红线”和商业银行的两项房地产贷款集中度指标对于房地产企业举债的限制方向是的，“但解决问题的方式，应该‘先立后破’，即改变房地产企业的融资结构，先增加权益类融资是迫切需要做的，这样对平稳过渡也更有帮助。”

“不要把房地产企业看得太特殊，也没有必要特别优待它，但是也没有特别必要歧视它，它跟别的企业是一样的，如果往这个方向做对他们的监管工作，可能效果会更好一些。”张斌认为。