最近，房贷利率低至 4.25%引起热议，不少在去年以高位利率上车的买家直呼 " 亏了 "。

值此背景下，有些中介瞄准了买家这一心态，竟推出 "房贷利率高转低" 的产品，以博得市场眼球。

无独有偶，楼市君有粉丝也面临同样的 " 诱惑 "，那么这类产品到底靠不靠谱？有什么操作风险？

(资料图片)

粉丝与楼市君聊天截图

房贷利率还能 " 高转低 "？

背后操作不简单，月供低但总利息高

随着房贷利率频频下调，从去年的高位 5.85% 到目前最低仅需 4.25%，一听到有 " 高转低 " 的操作，很多高位买入的粉丝已经开始蠢蠢欲动。

首先，提醒大家，目前广州的银行是没有这类产品及政策可以操作的。

至于按揭中介口中的高转低利率产品是啥，又是如何操作的？

楼市君顺腾摸瓜下发现，按揭中介口中转低利率产品，实则为按揭贷款转为经营贷款。

实际上就是通过按揭公司 / 银行先垫资还清原有房贷，等房子解押之后，再把解押后的房子拿去跟按揭公司 / 银行申请经营贷。

具体的操作流程如下：

1、垫资解押：联系按揭公司 / 银行，垫资先还清原有房贷，房子就可以顺利解押。

2、抵押贷款：将房子重新抵押给银行申请贷款（经营贷）。

3、还清垫资：（经营贷）贷款批复下来之后，再把欠按揭公司 / 银行的垫资费还上。

4、正常月供：每月正常还贷款（经营贷）月供。

这样一套流程操作下来，要点在于表面上看起来，利率会比原来房贷利率低很多，从而达到省钱的目的。

至于其中具体需要承担多少利息和费用，真的能省下钱吗？

楼市君咨询了按揭中介，其表示，现在转贷，最长可以转 10 年期，利率仅需 3.7%。

相当于如果是贷款 100 万，10 年内仅需每月还约 3083 元利息，总共需要支付约 37 万利息，10 年到期后再还上本金或者续贷 / 转贷。

楼市君与按揭中介聊天截图

对比起来，如果同样是 100 万等额本息，按高位的 5.85% 算，10 年期月供约 1.1 万，总利息约 32.3 万。（每月还款额 =100 万 × [ 5.85%× ( 1+5.85% ) ^120 ] ÷ { [ ( 1+5.85% ) ^120 ] -1}=11026.87；总利息 =120×11026.87-100 万 =323224.80）

同等条件下，低利率产品总利息 37 万，而正常的房贷总利息仅约 32.3 万，谁省谁亏不是一目了然？

不仅如此，按揭公司或者银行先垫资还清房贷，还涉及到一个垫资费未算进去。

楼市君咨询了多家按揭中介，得知目前垫资费用最低万 5/ 天，月息一般在1.5-3%之间。

而经营贷的放款时间最短需要一周，慢的话 2-3 周。

按最快最低的来算，贷 100 万一周需要支付 3500 元垫资费，如果不慎拖上一月，则需支付1.5-3 万不等。

可能很多人会说，尽管低利率产品需要支付的利息多些，但表面利率低、月供低，且垫资费也只是小头，想减轻月供压力的朋友可以考虑？

需支付注册费、中介费等各种费用

政府出台新政提醒不要使用经营贷买房

别忘了，这种产品除了总利息高之外，先不说其中的风险，它还存在着另外三大不足：

一是贷款期限短，一般为 3-10 年，期限越长需要的资质要求越高。

二是经营贷主体需要有经营证明（营业执照、公司、个体户）等，注册费大概是 3500 元，每一年的维护费用大概 6000 元不等，又是一笔不菲的花销。

三是找中介机构帮忙办理，需要支付一定的中介费，一般情况下 300 万以内需支付 1%、300 万以上需要支付 0.8% 的中介费。

贷款 100 万的中介费就大概是 1 万元，这还不包括流水、资质不好所需支付的 " 沟通费 " 等其他成本。

林林总总加起来，支付了大几万的费用之后，贷款终于批下来，但还要承担两方面的风险。

一方面，是来自于按揭公司 / 银行的风险，以 10 年期为例，不要以为贷款批下来了就可以一劳永逸。

按揭公司 / 银行对于这类产品的审批一般是 3 年一次，如果 3 年后，发生审批政策改变或者自身资质变差等其他不确定因素，就可能会面临被抽贷。

另一方面，是政策层面对于经营贷、消费贷流入楼市一向都是严打严控，被发现的不仅要抽贷，可能还要承担高额的罚款。

此前就有过先例，因为 5 月做了一笔抵押经营性贷款，6 月买房，却无法通过银行按揭，遭遇抽贷。

截图来源：深圳融易

并且，近期，为防范新建商品房交易风险，广州市住房和城乡建设局也发布《广州市新建商品房交易事项风险提示》。

截图来源：广州市住建局

其中就有提到一条，要根据自身资金情况量力而行，不要使用经营贷、消费贷等金融产品购买新建商品房。

对此，楼市君还是提醒大家一声，转低利率产品风险较大，走正规贷款途径才更为保险。