土拍市场的火热与否,反映了一个城市的房地产市场热度。

4月28日是“五一”假期前最后一个工作日,当日天津、北京、济南均进行了土拍,共有8宗宅地出让,无一流拍。其中7宗底价成交,北京1宗地块地价、现房面积“双封顶”成交,溢价率14.85%。


(资料图)

包括这3个城市在内,据21世纪经济报道记者不完全统计发现,目前在22个集中供地城市中,广州、青岛、长沙、上海、成都、无锡、合肥、杭州、重庆、天津、北京、济南等12个城市在4月进行了土拍,忽略提前终止交易地块,共推出宅地80余宗,除合肥1宗地外,基本上没有流拍的地块。

这反映了整体房地产市场的回暖。但城市间、板块间热度差异大,热门城市、热门地块遭房企抢夺,地块优质性相对欠佳或竞拍规则严格地块,则低溢价甚至底价成交。无锡、天津和济南4月宅地全部底价成交。土拍市场上民营企业身影活跃,拿地积极性提升,甚至成为少数城市拿地的绝对主力,但整体看国企仍是土拍市场的“第一大户”。

将视线从集中供地城市转向全国土地市场,今年以来全国宅地出让面积和成交面积较去年同期均有所下滑,但成交地价和溢价率有所提升。尽管部分核心城市土拍市场转暖,但受三四线市场影响,全国土地市场仍然低位运行。

“僧多粥少”与低溢价成交并存

今年重点城市土拍明显回暖,4月土拍市场热度延续,重点城市的热门地块吸引房企竞相争夺,“触顶”、“摇号”、“熔断”等词频频见诸报端。

从一线城市看,4月广州、上海和北京均有宅地出让,分别出让宅地5宗、19宗和2宗,广州4宗地封顶摇号,1宗地底价成交;上海15宗地进入一次性报价,4宗底价成交,平均溢价率7.3%;北京1宗封顶摇号,1宗底价成交,平均溢价率4.95%。至此,上海和广州今年第一批次供地结束。

一线城市一直是“兵家必争之地”,4月18日-21日,上海第一批次集中供地持续了4天,参拍企业数量为近6年以来最多,共吸引近20家民企和3家混合所有制企业参拍。在19宗出让地块中,有15宗地获得多名竞买人报名,其中最热的闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块,参拍房企多达28家。

重点二线城市的土拍关注度也很高。成都在4月18日、20日和26日均进行了土拍,共出让宅地10宗,其中6宗熔断摇号成交,另有2宗溢价成交,2宗底价成交。其中4月18日出让的3宗宅地共吸引52家房企报名,全部熔断摇号成交,平均溢价率14.46%。如果把时间拉长,今年1-4月成都共进行了5场土拍,合计推出宅地17宗,全部成交,其中10宗触顶摇号。

中指研究院分析认为,成都土拍市场热度较高,一方面是因为成都新房市场回暖节奏较好,二手房市场活跃度高;另一方面成交地块多位于价值较高区域,面积始终偏小,有利于降低企业拿地总成本。除此之外,年初拿地大概率能形成当年货值,也提升了房企的拿地积极性。

杭州的土拍市场整体也很活跃。4月25日,杭州进行今年第三批次集中供地,共推出12宗宅地,热门地块竞争激烈,8宗封顶摇号成交、1宗溢价成交,另有3宗底价成交,平均溢价率8.47%。第三批次溢价率与前两次基本持平,均有近七成地块触顶摇号。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示,杭州土拍市场活跃有销售端修复,房企资金情况改善,地块质量较优,拿地项目有望在今年销售等原因。另外,大环境持续宽松,房企融资难度和成本降低,也为杭州土拍市场热度注入动力,而地块楼面价与未来房价之间的价差,则为房企拿地预留了一定利润空间。

与成都和杭州这样的“大热门”二线城市不同,青岛、长沙、合肥、重庆等地4月土地市场“冷热不均”的特征更加明显。如4月6日青岛崂山区张村河046地块熔断竞品质,最终成交楼面价21045元/平方米,溢价率15%,成为青岛全市涉宅用地楼面价第二高的地块;4月7日青岛推出第二宗宅地市北区杭州路地块,底价成交,楼面价9705元/平方米。长沙和重庆4月出让宅地也是封顶和底价成交各占一半,合肥11宗宅地触顶成交和底价成交各有5宗,另有1宗宅地流拍。

2023年以来,随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效,核心城市土拍情绪回温,但城市、板块间分化加剧。

根据中指数据,截至4月27日,22城成交宅地中,地价达上限的地块占比达47%,底价成交占比达45%。北京、上海、杭州、合肥地价上限占比均在六成以上,而苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块土地竞争激烈,但非核心区土地多底价成交,板块间分化明显。郑州、长春、天津土地市场仍在调整通道,出让地块均底价成交。

中指研究院分析师孟新增表示,房地产销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。近两年受房地产市场调整影响,拿地容错率明显下降,房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略,确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一,优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

民企活跃度提升但央国企仍是主力

民营房企拿地积极性提升是重点城市近期土拍的又一大特征,如杭州、南京、成都、宁波等城市的土地市场中民企活跃,其中尤以杭州为甚。

安信证券研究中心统计发现,4月25日杭州第三批次出让的12宗地,合计成交金额166.6亿元,其中民营企业全口径拿地金额142.1亿元,拿地金额占比85.3%,较前两批次的66.5%、43.9%大幅提升。杭州本地民营房企滨江29.1亿元拍得2宗地,为本批次土拍拿地金额最多的房企;碧桂园和龙湖分别拿地28.3亿元、7.5亿元;另外,坤和建设、南海雅置投资、伟星、天阳控股集团、中顺控股集团、华元地产等也有所得。

随着民营房企拿地占比提升,今年杭州第三批次土拍的国企占比相应下降,国企全口径拿地金额24.5亿元,拿地金额占比14.7%,较今年首轮、第二轮的16.6%、49.4%有所下降。未见城投拿地。

对此,上官剑认为,4月杭州土地市场民企活跃,除了市场成交量好转这一因素外,与杭州的市场特点,以及出让地块特征也有关系。一方面,民企参与杭州房地产开发建设的比重较高,加上在市场低谷期时投资稳健的浙江民企拿地量少,市场转好后民企有补仓和深耕的需要;另一方面,第三批次地块利润空间有限,国企参与积极度有所下降。更值得一提的是,4月地块总价较低,门槛不高,民企参与度更积极。

不仅杭州,今年南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限摘取地块;在成都拿地的更多为当地民企,如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

中指研究院企业研究总监刘水发现,民企拿地活跃度提升,但央国企仍是拿地主力。随着市场性销售企稳回升,房企流动性困难有所缓解,部分民企预期增强,在一二线重点城市加大拿地力度,但在销售恢复有限、融资仍面临困难情况下,民营房企流动性改善有限,拿地整体上仍然谨慎。

该机构发布的《2023年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》显示,拿地金额TOP10中只有2家是民企,TOP20中有民企6家。去年同期,TOP10中有民企1家,TOP20中民企4家。

刘水向21世纪经济报道记者表示,央国企拥有融资优势,融资保持畅通,市场销售企稳回升。当前土地市场低迷,央国企积极拿地获取优质地块,意味着未来央国企销售份额将会持续提升。

另一方面,从4月单月情况看,据诸葛找房数据研究中心数据,房企权益拿地金额排行TOP10的分别是华润、长隆、万科、建发、保利发展、中国铁建、亚伦、保利置业、金地和绿城,民营房企数量增加。该机构认为接下来头部房企拿地活跃度将较高,民营房企将稳步回归土地市场。

全国土拍市场供需仍弱

虽然22个集中供地城市中,过半城市在4月进行了土拍,但受重点城市土地供应缩量提质、少量多次出让影响,截止到4月27日,22城合计推出宅地271宗,规划建面2340万平方米,较去年同期下降49.5%,缩量趋势未改。

不仅上述的22城,受去库存和房企拿地积极性等因素影响,今年以来全国土地供应均出现明显缩量特征。据中指数据,今年1-4月,全国300城共推出宅地规划建筑面积9977万平方米,同比下降38%;其中4月单月共推出宅地规划建筑面积3321万平方米,同比下降24%。

从成交来看,今年前4月300城土地成交规划建筑面积7061万平方米,同比下降33%,4月单月成交规划建筑面积1876万平方米,同比下降48%。

与土地供应和成交面积明显下滑不同,今年前4月300城地价出现上涨,4月涨幅更加明显,流拍率则有所下降。全国300城1-4月成交楼面均价为6374元/平方米,同比上涨18%,共流拍地块160宗,流拍率为16.28%,同比下降6.69个百分点,平均成交溢价率6.9%,较去年同期提升2个百分点。4月成交楼面均价为9312元/平方米,环比上涨61%,同比上涨32%,平均成交溢价率7.8%,较上月提升0.2个百分点,较去年同期提升2.2个百分点。

从面积来看,目前全国土地市场仍面临供需两弱的局面,但价格却出现不同程度上涨。对此,孟新增向21世纪经济报道记者表示,一方面,目前房企投资向核心城市聚集,一二线城市推地信心较强,而三四线城市推地力度持续偏弱,带动楼面价结构性上涨;另一方面,政府为提高房企拿地积极性,各地不断加大优质地块供应力度,也带动土地成交楼面价及溢价率提升。

尽管整体地价和溢价率上涨,但城市间分化仍然明显,克而瑞数据显示,三四线城市4月土地成交呈现量价齐跌特征。截至4月25日,三四线城市总成交建面仅3018万平方米,环比下降了13%,同比大降47%。仅徐州、嘉兴少量地块溢价成交,其余大多数城市土拍仍以底价成交。

孟新增认为,整体来看,2023年以来核心城市土拍明显回暖,部分城市民企拿地信心有所修复,而多数城市土地市场仍面临较大调整压力,全国层面土地市场低迷态势并未改变。未来土拍市场能否回温,仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看,全国土地供求缩量趋势或延续,但土拍分化态势或更加明显,预计房企在核心城市补货意愿提升,而销售市场调整压力加大的城市,土地市场表现或仍低迷。

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