深圳的房子，也难卖了！

4 月二手房住宅成交 1860 套，虽然是近 4 个月表现最好的，但仍在 2 千套以下，处于历史低位水平。

实际上，现在对业主来说，还是一个比较艰难的周期。

数据显示，2022 年一季度深圳业主卖房平均成交周期 156 天，为 2017 年以来的最高值。

成交周期长、数量少，反映了深圳楼市真实的现状，可以说，当下业主想要在深圳卖房，不割点肉，还真是困难啊。

为什么卖不动了？

一方面是存在降价认知差，举个例子，业主觉得降个 5-10% 差不多了，但买房人不认啊，非降个 15% 不可，业主掉头就走。

从而导致的结果就是买卖双方僵持，难以成交。

另一方面，指导价加持之下，买房人首付提高，首套 5-6 成，二套 7-8 成。

这就是很好理解了，高首付比例，不是买房人想不想买，而是买不买的动的问题，尤其是对于二套改善群体，几乎要全款了，压力大。

还有就是，政府拼命加大限价新房供应，把买房人往新房上引，二手房流通性大大降低，现在不降价，几乎很难成交。

不过好消息是，如今楼市放松已成为共识，高层频吹暖风，加上各大中介煽风点火，买房人的预期开始有了微妙的变化。

5 月 4 日，央行、银保监会、证监会、深交所，接连发声。

央行：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

银保监会：因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。

证监会：积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施 REITs 试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

深交所：支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。

选择在五一假期结束的最后一天密集发声，其实已经暗示了一个问题，销售数据拉胯。

数据显示，五一期间，全国热门城市的新房成交面积大幅跌落，甚至可以用腰斩来形容。

除了北京与青岛是呈正增长，其余城市全部下跌。

深圳同比去年，整个成交面积下滑 21%，明显不理想，但眼下很多销售朋友圈宣传出来的海报，动不动就是销售过亿，几十套成交。

这类数据的注水程度，天知地知开发商知，可信程度，好比销售告诉你 " 已经是底价了 "" 样板间以后就是你家 "......

曾经跟一个开发商朋友聊过，这种数据可大可小，没人会去细究，如果真有客户找上门，未售贴上已售，把以前数据拉进来，刚退订等等。

另外，4 月房企销售同比增速也是全线下跌，top50 房企 4 月单月同比增速下降 59.9%，说明房企的日子并不好过。

其中，4 月同比增速下跌最高至 95.5%；1-4 月累计同比增速下跌幅度最大为 94%。

数据是最真实的反应，形势比想象中的更加艰难，接下来，放松将会持续加码，直到市场数据有所复苏。

到目前为止，放松力度最大的要数郑州，" 十八条 " 楼市政策，条条直击要害，取消认房认贷、推行货币化安置、房贷降息 ......

然而实际数据并不理想，成交依然是在低位徘徊，价格继续下跌。

根据国家统计局 4 月 15 日数据，2022 年 3 月，郑州新建商品房价格环比下降 0.7 个百分点，同比下降 0.6 个百分点；二手房环比价格下跌 0.2 个百分点，同比下跌 0.8 个百分点。

最敢放松的郑州都这样了，其他城市的数据可想而知。

当下楼市形成一个矛盾，一边是不断放松，一边是楼市依然不明朗，产生这种现象的原因我认为有两点：

1、迫切放松的城市大多有一个共性，房子库存量过大。

贝壳数据显示，2 月郑州主城区新房库存去化周期超过 18 个月，其中金水区去化周期达 35.4 个月。

郑州只是一个缩影，像哈尔滨、惠州都是高库存的典型。库存量大，再加上持续不断地供应，需要长时间的消化，短期很难看到效果，更别提房价上涨了。

2、信心不足，疫情反复无常，对于未来的不确定性，对于大宗消费品的支出慎之又慎 ，这种心理层面的冲击，需要长时间的修复。

信心大于黄金，首先得稳住大家的信心，创造良好的环境，包括生活以及投资环境，这是楼市回暖的大前提，如果这都做不到，更别说什么行情上演了。