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近日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

可以执行该政策的城市，主要是在2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合条件。目前政策的阶段性要求在2022年年底前执行。

符合条件的23个城市属于房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的市场。今年以来，中国楼市调整与宏观经济下行压力加大相互影响，造成楼市持续疲软。为了鼓励刚需居民入市购房，今年5年期以上LPR已下调3次，意在降低房贷利率，尤其是降低购买首套房成本，驱动刚需住房消费。

除了刺激刚需购房者的需求外，9月30日，财政部、税务总局也发布了支持居民换购住房有关个人所得税政策，对2022年10月1日至2023年12月31日期间出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例，退还出售现住房已缴纳的个人所得税。这项政策着眼于促进改善型需求提升，改善型消费能够更好地促进市场交易活跃。

这两项分别针对刚性需求与改善型需求的刺激性政策，给市场创造了一个“交易机会窗口”，有利于提振市场交易行情，带动这些城市市场热度回升，产生示范效应，恢复市场信心与预期。应当说，中国属于全球最为稳健的经济体之一，目前地产市场预期偏冷属于非理性的状态，中国楼市将会进入平稳发展的轨道，不等于房价会有剧烈的变动，市场会在中国经济高质量发展的过程中得到有效的支撑。

在此之前，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。事实上，去年上半年国内楼市还处于非理性的状态，一些城市的学区房价格过高，许多企业抢购土地导致多地“地王”频出。而在楼市非理性发展受到抑制的同时，也出现了市场冷清的状况。在房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，以及坚持“房住不炒”的前提下，需要积极稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求，比如刚性需求与改善型需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这是因为楼市正常需求被非理性市场预期所掩盖了，这种状况与非理性过热一样对市场的良性运行不利，容易形成市场大起大落等弊端。房地产调控并非是打击房地产市场，更不是不要房地产市场，而是引导楼市平稳健康发展，避免如“房价永远涨”的非理性预期导致过多投机性炒作，制造资产泡沫引发金融风险。调整过程中的短暂的动荡不代表长久状态，在利率不断降低以及经济健康运转的情况下，房价将保持在合理区间运行。

当前，中国大部分城市不存在价格泡沫，投机性炒作也逐步退场，市场正在步入规范发展的轨道。在各地已经严格实施“保交楼”政策的前提下，市场预期正在改善。随着各种阶段性让利政策的出台，有利于促进交易活跃。因此，有利于楼市交易的宏观和微观条件正在聚集，市场预期将得到有效扭转。