21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
赣系地产商——新力控股(02103.HK,简称“新力”)在停牌18个月之后,梦断港交所。4月6日港股收市后,港交所宣布,自2023年4月13日上午9时起,新力上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条款予以取消。换言之,自2021年9月20日起停牌超过18个月的新力即将被退市。
目前在港交所停牌的17家内房股里,新力是第一家被摘牌的。比新力控股更早停牌的内房股有两家,一家为中国地产(01838.HK),是太平协和集团私有化之后,赴港上市并更名,该公司于2023年3月30日公告根据港交所指引继续停牌并延迟刊发2021年中报及2022年年报;另一家则是已经复牌的中国中石控股。
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新力控股股份自2021年9月20日起暂停买卖。根据《上市规则》第6.01A(1)条,若该公司未能于2023年3月19日或之前复牌,联交所可将该公司除牌。而新力确实未能于2023年3月19日或之前履行联交所订下的复牌指引而复牌。
2023年3月24日,港交所上市委员会决定摘牌新力。从2019年11月至2023年4月,张园林的上市梦仅维持了4年不到,确切地说好日子只有2年,自从股债双杀进而美元债逾期之后,新力便迅速在市场陨落。
梦碎资本市场张园林在江西做建筑起家,顺应行业发展,新力全国化后登陆资本市场。新力美元债逾期后,很多人说如果当年不上市,新力就不会为资本所捆绑。但有因必有果,万物轮回,没有如果。新力在资本市场的快速下沉,恰恰反映了资本的反噬。
在房地产狂飙突进的那几年,新力抓住了发展机会,迅速在江西奠定一哥地位。2017年,创始人张园林将新力总部搬到上海。那几年的上海地产圈,充斥着闽系、江浙房企的热血沸腾。民企老板们蜂拥上海,寻求资本的加持做大做强。
于是跌拓起伏的画面暗涌:2016年,融信百亿地王诞生;2017年,泰禾实现1007.2亿销售规模,2018年,黄其森因定下2000亿销售目标而被交易所发问询函关切;2019年下半年开始,闽系中的黑马福晟曝出项目停工、裁员等消息,随后经历股价闪崩,随着福晟员工理财产品爆雷,揭开了房企流动性危机冰山一角。
但张园林的新力,起初是实打实做项目在地产江湖站稳脚跟的。2010年之后,张园林带领新力走出江西,在江西多个城市开疆辟土,后又扩张到江苏、惠州、武汉、温州等多个城市,完成最初的原始资本积累。扩张中的新力还有江西五建的业务加持。很顺利,将总部搬到上海一年之后的2018年,新力以高周转模式盖房子,很快在当地做到了35.3%的市占率。
“成也市占率,败也市占率”。没有合作开发那么多项目做大规模的新力,不可能在2019年顺利赴港上市,并在2020年获纳入恒生综合指数、港股通。
从新力对外披露的为数不多的财报可见,2019年新力权益销售额升至451亿元(人民币,下同),同比增长30.1%,但相比当年的合约销售额914.23亿,权益比仅为49%,不到50%。2020年,新力总合约销售额1137.35亿元,应占权益合约销售额为504.20亿元,权益比约为44%。2021年半年报显示,新力合约销售额约587.89亿元,应占权益合约销售额约270.39亿元,权益比约为46%。从财务数据来看,该公司一直维持较低的权益比。与之相对应的是高负债。
据招股书披露,新力在2016年-2019年的负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元、725.47亿元、813.28亿元。到了2020年,新力控股的负债总额有所回落,下降约5%至775亿。但截至2021年6月,新力负债总额达到918.04亿元。
在出现流动性危机之后,新力陆续将大湾区、长三角的土地或者在建在售项目股权出让。与此同时,项目交付压力接踵而至。
新力也曾想靠明星职业经理人加持。2020年初,张园林高薪聘请知名职业经理人陈凯出任联席董事长兼总裁,随后张园林隐身于幕后,没有参加当年的年报业绩会。但好景不长,陈凯很快辞职,留给其招至新力麾下的一众营销、运营人士们一脸错愕。
张园林后来又邀请了当时的祥生集团副总裁、华中区域总裁刘翔加盟,担任常务副总裁一职。2021年,一封以张园林名义发出的“求救信”引发圈内热议。后面的故事,听者叹息。2021年9月,新力股债双杀紧急停牌。2022年12月,新力接到香港一家法院的清盘令。春节过后不久,债券圈内传出消息,新力控股债权人选定Kroll为该公司清盘人。最终,新力被港交所摘牌。
房企的资本故事停牌18个月里,新力做了什么?
2021年10月18日,新力控股有约2.4亿美元的优先票据到期。但18个月里,新力不仅没有偿债计划,更无任何债务重组方案出炉。新力也不是没有挣扎过,该公司曾三次发布“复牌指引”,但还是没有起到实质性作用。这期间,新力所发公告涉及内容最多的是项目复工复产与交付,以及定期披露销售进度。
可惜,面临退市的新力,在过去18个月里,既没有解决债务问题的能力,也没有等来“白衣骑士”。新力在2021年爆雷的时候,就有分析人士指出该公司缺乏风险管理及对外沟通,最终导致出现债务的实质性违约。
退市之后,新力还能否保留一线生机?且看创始人的作为。
张园林是1976年生人,44岁便当上了上市公司话事人。相比其他房企大佬,年轻、勇字当头是他最大的资本。新力爆雷后,市场一度传闻张园林带着公司元老另起炉灶,以新公司名义拿项目重头来过。但此消息未经新力和张园林本人核实。如果消息属实,张园林确实有股年轻人的蛮劲。
新力的退市,留给新力股东的是金钱跌落的声音。从两年前的“求救信”以及资本运作的角度来看,张园林也显得稚嫩,没有承担起为股东们守护资金安全的责任。
据港交所《上市规则》显示,可以对连续停牌18个月的上市公司进行摘牌。新力是在2021年9月停牌的,而更多的房企在2022年3月开始停牌。换言之,半年之后,也就是2023年9月,将有10家左右的内房股会走到退市的悬崖边上。这些房企包括世茂集团、融创中国、奥园、南海控股、花样年、阳光100、当代置业、天山发展控股等。
内地房企在港股资本市场讲述的游戏故事,或将告一段落。一名分析人士指出,房企命运如此戏剧化,源于密集上市之后遇到疫情和行业衰退,而且上市前,不少房企的融资问题已露端倪,意图通过上市圈钱续命的算盘终究是竹篮打水一场空。
潮退了,房企也陆续回归本质。近两年,在监管部门压降地产行业负债、“保交付”等政策指引下,房企正一步步纠错,回归实业本质。政策暖风频吹下,销售端正在逐渐回暖。房企在这一修复过程中,进入新一轮洗牌,行业调整之后,重新出发。回首过去,来路仍然清晰。新的时代到来之前,也倒逼房企做转型与经营模式的更新。