21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道

城门失火，“池鱼”何去何从？

【资料图】

5月12日，OPPO宣布关停旗下公司哲库科技，但被迫戛然而止的却不止芯片业务。由于哲库科技是华安张江光大园REIT（下称“张江REIT”）扩募拟新购入基础设施资产——张润大厦的重要承租方之一，张江REIT的扩募进展也一时变得前途未卜。

5月16日，张江REIT基金管理人华安基金、原始权益人张江集团和张江集电发布了补充说明公告，对市场关停传闻、该事件对扩募进程影响的评估和张江光大园近期经营情况等问题进行了回应。

值得一提的是，在先前针对该事件的首份公告中，张江REIT曾表示“如出现退租情况，原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作”。而16日的补充公告虽还未表明原始权益人已收到哲库科技的退租答复，不过对新客户推介工作的描述变为了“已紧急启动”。

针对投资者普遍关注的产业园板块一季度承压现象，张江REIT同时在公告中指出，张江光大园4月1日-5月15日的出租率较3月末提升了8.44%。

张江REIT成立于2021年6月7日，是我国首批试点的9家公募REIT之一。去年底，其底层资产张润大厦共有16家租户，对应租赁合同21份。项目合计出租面积60534.05平方米，出租率为96.32%。

其中，哲库科技无疑是张润大厦的第一大租户。截至5月15日，哲库科技与张润置业签署租赁合同5份,实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。同时，2022年哲库科技支付的租金占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%。

而就在一个月前的4月7日，哲库科技还与张润置业就上述面积签订了续租协议，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31日。

作为首批扩募获证监会批复的基金，4月18日，华安张江光大园REIT进一步发布了扩募草案。草案显示，基金以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”，通过持有上述资产支持证券的全部份额，进而持有张润置业的全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

不过如今受到哲库科技关停影响，张江REIT的租户结构及扩募计划或均将被迫重构。

在二级市场，张江REIT的价格也在事发后进一步下跌。2023年5月15日，张江REIT开盘走低，当日报收3.512元，相较于5月12日收盘价3.745元的跌幅为6.22%，除权除息后连续三个交易日累计跌幅为9.69%。

如何做好哲库科技退租可能的权益保障与风险应对工作，正成为项目相关方的当务之急。

5月16日，张江REIT继12日的紧急公告后，再次发布了《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金有关事项的补充说明公告》。

区别于5月12日原始权益人、基金管理向哲库科技及OPPO方面等待了解状况的状态，记者了解到，当前张润置业已开始积极与哲库科技沟通关于租约的后续工作安排，并通过多项应对措施化解突发事件的不利影响。

公告指出，根据已签租赁合同，如哲库科技提前终止合同，应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。而目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金。

“若上述条款触发，张润置业将严格执行合同违约条款，违约金将弥补项目空置空窗期的租金损失。”公告表示。

公告同时回应称，对于此次事项，上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，做好客户的开发。目前已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。已与10余家意向租户进行了沟通，全力保障换租工作平稳过渡。

此外，针对本次事件对张江REIT扩募的影响，管理人华安基金、财务顾问国泰君安证券则表示，将综合考虑各项因素，审慎评估本次扩募工作后续推进安排，将充分保障基金份额持有人利益作为重要考量。

开年以来，公募REITs可谓几家欢喜几家愁，不同底层资产业绩走向出现了明显分野，其中又以产业园区类承压最甚。

“产业园区REITs中，重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩。”中信证券研究团队曾在研报中指出。

2022年报数据显示，张江REIT报告期内实现收入8456.98万元，净利润为-3211.25万元。而2023年一季度，该REIT的仅实现收入1603.98万元，1177万元的净利润亏损则让张江REIT成为了27只已上市公募REITs中唯一亏损的项目。

在此次哲库科技“流失”之前，张江REIT也已陷入出租率的困扰之中。一季报显示，张江REIT的基础设施项目出租率仅为70.57%，较2022年末92.6%的比例大幅下滑。

4月25日，张江REIT曾在说明会中对业绩情况做出了解释。相关负责人指出，项目一重要现金流提供方租户在2022年到期后不予续租，由于该租户面积占可租赁面积比重达28%左右，租金收入下滑影响到了项目的营收和净利润。

不过在5月16日公告中，张江REIT也一并披露了底层项目资产最新的运营情况。整体来看，张江REIT在二季度的出租率已经开始修复。

据悉，自2023年4月1日至5月15日，张江光大园累计完成签署书面合同及租赁意向书面积为3641.57平方米，其中签署新租合同面积1555.47平方米，签署带履约保证金条款的租赁意向书面积为2086.10平方米。含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较2023年一季度末70.57%的出租率提升了8.44%。

华安基金还指出，公司作为管理人，已敦促和协同运营管理机构进行一定的资源调配和倾斜，同时持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济、先进制造等产业的招商租赁工作。目前除已签署面积外，也储备了多家潜在客户，包括软件开发、仪器测试、医药类及其他科技类企业等，均在紧密跟踪中。

“对REITs产品的价值评价，需要平衡兼顾当下投资资产质地和经营状况及长期的经营预期和价值。长期来看，张江REIT是实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。”5月16日公告发布后，华安基金REITs业务相关负责人向记者表示。