在经历短暂的“小阳春”后,房地产市场的复苏之路再度受阻。
根据国家统计局6月15日发布的数据,今年1-5月份,全国商品房销售面积4.6亿平方米,同比下降0.9%,降幅在连续三个月收窄后再度扩大。同期,全国商品房销售额4.98万亿元,同比增长8.4%,增幅在连续三个月扩大后再度下降。
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价格方面,在3月达到高点后,新房和二手房价格环比上涨的城市数量已经连续两个月减少。5月,70个大中城市中,有55个城市的二手房价格环比下降,其中包括四个一线城市。
作为市场交易最基础的指标,量与价走弱也说明房地产市场的复苏之路并不顺畅。从已经公布的数据来看,这也影响了其他指标的表现。
“尽管房地产市场仍在恢复,但其目前还面临不少困难。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说。
政策继续发力,是现阶段市场的主要期待。中指研究院市场研究总监陈文静表示,整体来看,短期内宏观政策有望继续发力稳经济,房地产政策的优化预期也在增强。
仍旧低迷2023年以来,房地产市场出现低谷后的反弹。在各项稳楼市措施的作用下,3月的商品房销售面积达到1.48亿平方米,销售额达到1.51万亿元,接近历史同期最好水平。但到4月,在前期需求大规模释放之后,市场交易出现下滑。
5月,市场有所恢复,但整体交易规模仍然处于低位。5月单月,全国商品房销售面积为0.88亿平方米,销售金额1.0万亿元,同比分别下降19.7%和4.8%。
价格方面,5月,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市有46个,比4月减少了16个。其中,一线城市和二线城市新房价格的环比涨幅均出现回落,三线城市则由持平转为下降。
二手房价格方面,5月仅有15个城市的二手房价格环比上涨,比4月减少21个,价格下跌的城市数量则达到55个。其中,4个一线城市的二手房价格全部环比下跌。
有分析人士将4月和5月的市场称为“小阳春”后的“倒春寒”。中原地产首席分析师张大伟表示,政策效果递减、涨价对需求产生挤出效应、学区房需求减弱、信心不足等,都是其中的原因。
房地产交易的降温,还影响了其它指标的表现。今年1-5月,全国房地产开发投资45701亿元,同比下降7.2%,在年初大幅收窄后,降幅又连续三个月扩大。同期,房屋施工面积、房屋新开工面积同比也明显下降。但在“保交楼”政策带动下,各地加强对房地产重点项目调度,房屋竣工面积仍有近两成的增长。
付凌晖在新闻发布会上表示,受到多重因素影响,房地产开发建设仍比较低迷。
据了解,尽管部分城市的土地交易火热,但多数房企对于投资和扩展仍然谨慎,这既源于企业信心不足,也在于其流动性并不充裕。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司只在一线城市和少数二线城市有补仓计划,且较为谨慎。总体来看,公司仍处于去库存阶段。
从数据看,房地产业的流动性的确不容乐观。今年1-5月份,房地产开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%。在连续三个月收窄后,该指标降幅再度扩大。
此外,5月份,房地产开发景气指数为94.56,在连续四个月增长后出现下跌。
政策出台预期加强自2021年下半年至今,房地产市场的深度调整期已持续了24个月。其间,各级政府部门虽不断出台稳楼市政策,但市场始终未能进入持续回温的通道。
分析人士普遍认为,这是因为市场的压力和风险未完全解除,并影响到信心的恢复。
2022年下半年至今,各项稳楼市政策保持着较高的出台频次。中原地产的统计显示,2023年1-5月,各地房地产政策出台累计已经在320次左右。在政策措施上,既包括对需求端的降首付、降利率、取消各类限制性措施、发放购房补贴等,也包括针对供给侧的各项企业纾困政策。
但这些政策未能形成持续的效果。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,整体地产需求比较弱势,接续能力不足,本质上是居民收入和就业受冲击且对地产预期悲观,对买房特别是承接债务买房的积极性很低。市场转弱,开发商拿地、开工的积极性很低,从而导致上下游全链条转弱。
房地产与宏观经济有着密不可分的关系。李宇嘉认为,在居民收入和就业修复完成之前,销售企稳的难度仍旧比较大。因此,虽然降息有望对后市形成一定支撑,但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入问题予以解决。
同时,供给端的措施也需要强化。李宇嘉指出,由于开工跌幅在扩大,开发商已经爆发的风险未得到妥善处置,预计三季度及下半年开发投资继续转弱。去年城投托底、国企央企拿地积极会形成一定对冲,但在市场销售下行和控制地方债务的情况下,托底能力有限。
现阶段,政策层面进一步优化的预期在加强,其中不仅包括房地产政策,还包括宏观经济层面的相关措施。张大伟指出,未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台,增信心、防风险、促转型将是政策的方向。
有分析人士认为,今年6月和7月将是政策出台的主要时间点。因为从机构发布的数据看,6月上半月,房地产市场仍然没有明显好转的迹象,这也意味着,需要有政策层面的措施来进一步拉动。
付凌晖则对市场的企稳充满信心,他表示,从下阶段看,随着经济恢复向好,稳定房地产市场的政策显效,市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。