一面是各地纷纷松绑，一面是楼市 " 量价齐跌 "，房地产的拐点真的到了吗？

01

房价跌了

内疫情，外摩擦，形势的不乐观，严重影响投资及消费预期。

在 4 个月前的一篇文章中，我们就做出了两个判断：

1. 中国经济的现状是 " 需求收缩、供给冲击、预期转弱 "，实际上说的是一种 " 通缩 " 的状态，且会持续一段时间。故而一定会货币宽松，来投资基建，想办法给经济打一针强心剂。

2. 楼市已经开始走弱，不要盼着市场底、政策底，不要和周期对着干。

如今，两条预测都命中了。

2022 年一季度 GDP 同比增长 4.8%。其中，消费增长 3.3%，工业增长 5.5%，固定资产投资增长 9.3%。

可见，投资，尤其是基建投资，在稳经济中发挥着关键作用。

而在基建的拉动下，房地产仍未出现明显逆转。一季度，我国房地产开发投资增速 0.7%，势头一路下行。

而这一数据，已经是有统计数据以来的历史最低水平，比 2020 年疫情时期那会儿还要低。

当然，如果只是房地产投资下行，也不能说明什么太大的问题，一季度统计局披露出的另一条数据才是真的震撼。

中国平均房价，10 多年来首次下跌！

据国家统计局数据，2021 年全国平均房价为 10139 元 / 平，然而今年一季度跌至 9552 元 / 平，与 2021 年相比，下降 589 元 / 平，接近 2019 年房价水平。

房价跌回三年前。

从 2010 年开始，全国房价连续 12 年上涨，就连 2016 年下半年的强调控（限购、限贷、限售等）也没能阻碍房价持续上升，唯独这次，房价开始回调。

只能说房住不炒成为现实，近在眼前了。

02

量价齐跌

记得去年下半年，房住不炒的压力很大，各大城市像一日三餐吃饭一样，频繁出台楼市调控政策。于是，有一些声音传出来，核心意思是当下楼市搞成这样，是因为国内楼市调控太严格了，所以房价才涨不起来。如果调控放开，全国的房价就能涨得飞起来。

然而事实证明，这个想法完全错了。

昆明、兰州、福州、郑州等等大中小城市一股脑儿把楼市都给放开了，取消限购及限售、降低首付比例、发放购房补贴。

结果啥用没有，楼市继续躺平。

2022 年 1-3 月，全国商品房销售面积 31056 万平方米，同比下滑 13.78%，其中住宅销售面积下滑 18.64%，连续两个月出现负增长。

全国商品房销售额为 29655 亿元，同比降幅 22.73%，住宅销售金额降幅 25.62%，均较上个月继续扩大。

全国 70 城新建商品住宅房价同比下跌的城市为 29 个，二手房住宅价格下降的城市为 47 个，占比一半以上。

不管是新房还是二手房，大量城市的房价都在跌。

除了楼市的销售面积、销售额、价格在跌以外，居民购买住房的意愿也在跌。

大家买房，最基本的条件是什么？是钱和人，尤其是钱，没钱，谁会把房子卖给你？人也重要，人都没了，要房子也没用了。

人口出生率在降，居民负债率在持续攀升，既没钱，也没人，房价上涨的动力，也就熄火了。

经常关注经济学博士的朋友，应该也知道我从去年 3 月份开始，那会儿楼市还一片火热的时候，就一直看空全国大部分地方的楼市。

也时常跟大家强调一个概念，叫" 量在价先 "。

去年开始是地产缩量阶段，以深圳、上海为首的一线城市率先开启成交量萎缩的时代，那时候很多人还没有意识到成交量下跌意味着什么。

然而无论是股票还是房地产，一旦失去了成交量，失去了量能，那么价格便很难有支撑。即便价格勉强稳住了，同样很可能陷入 " 有价无市 " 的境况，没有流动性，有房子也卖不出去。

楼市的 " 繁荣盛世 " 终有尽头，不可能各大城市永远上涨，这不符合常识。纵观中国房地产的发展史，非常像复活节岛的石像。

岛上原住民利用岛上遍布四处的岩石来雕刻巨大的石像，以纪念先祖。原始的部落制社会，受到生产力限制，要运输和建设高十几米、重几十吨的巨大岩石雕像需要砍伐树木来制造运输工具。

岛上各个部落之间就开始兴起了攀比之风——看谁建的石像更大更好，就说明谁的日子更好更富有。霎时间，复活节岛兴起一股 " 石像大跃进 " 运动。这些巨大的石像几乎成了当地居民唯一的信仰。

由于建设石像需要大量的木材来制造工具，所以原住民就开始不停地砍树。这一石像 " 军备竞赛 " 持续了很多代人，最后的结果就是岛上的棕榈树基本上都被砍光，生态环境遭到严重破坏。

可想而知，其结局就是环境恶化，粮食减产，发生大饥荒，很多居民都被饿死了。随着石像越建越多，人口反而越来越少。据考察，复活节岛原住居民最多的时候是有大约 2 万人。但是荷兰航海家罗赫芬登上复活节岛的时候，岛上的居民只剩下不到 2000 人。

今天中国越来越多的房产，和复活节岛的情况如出一辙。楼市不能带来先进生产力，遍地全国的房产也不能当饭吃。

03

美国加息，挤兑泡沫

那既然泡沫都持续这么长的时间了？为什么会在这时候才出现泡沫要破灭的信号？

这和近期美国加息有关。

最近，10 年期美国国债的名义收益率（不考虑通胀因素）一度攀升至 2.98％，为 2018 年以来的最高水平。而 10 年期美国国债实际收益率刚刚转为正值，此前一直是复制。

美国加息很有可能导致全世界资产泡沫连环破裂，是个非常危险的讯号！在往期文中曾分析过，美国十年期国债收益率是全球金融资本的定价之锚。其收益率的波动最为直接的影响就是会导致全球风险资产进行重新估值。

举一个美股的例子：

标准普尔里的公司每年发放股息平均是1.75%左右。炒股的朋友都知道，资金体量大的主力资金，他很难通过一时的上涨赚到钱。

这一点在美股里更为明显，很多是依靠长期投资收取股息来获得收益。资金量足够大，每年光是靠股息都有非常可观的收益。

这就不难想到，一旦美国十年期国债收益率超过 1.75%，会是什么后果。

资本是逐利的，很多大资本就会考虑来购买债券，抛售股票或者其他资产。买股票，公司发股息，有时高有时低。但是如果如果买美国的国债，他有高于 1.75% 的稳定无风险收益。

所以，超过临界点后，债券和股票之间就会形成跷跷板效应，成为股市资金流出的分水岭。

更为严重的是，一直以来都有大量美元游离在世界各地。美债收益率上升，必然导致美元回流进美债市场。

而这些沉淀在市场中的美元外溢，那些之前存有巨大泡沫的资产领域，将遭受严峻考验。

特别是部分新兴经济体，楼价、地价、金融市场全都处于价值高位。如果美元抽离，股、债、楼、汇的泡沫大概率因为这根导火线而迅速破灭。

进而就是全球资产价值重估。

近期美元汇率一路走高，日元、人民币汇率一路下跌，印证了这个趋势。

汇率说明什么？汇率下跌说明对该货币的需求减少，有大量抛售的压力。而美元汇率上升，说明有大量的其他货币正在兑换成美元。

世界各地的股、债、楼，都面临巨大风险。

04

楼市不行了？

那既然现在房价开始降了？全球经济也进入去泡沫化阶段了，房地产是不是要完蛋了？

问出这话，那只能说明思维还停留在 " 二极管 " 模式。

房地产在他们眼中，要么是鸡犬升天全国普涨，要么是百鬼夜行四处暴雷。事实上，在中国以外的地方，地产泡沫已经破灭了很多次。十次危机九次地产，全球历史上大的经济危机多与房地产有关。然而，经历了这些危机后楼市完蛋了吗？经济完蛋了吗？

1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫。

1987-1992，日本房地产泡沫。

1988-1993，海南房产泡沫。

1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫。

2008 年，美国次贷危机。

所谓房地产的 " 雷曼时刻 " 光是在中国，就发生了两次。离我们最近的是美国的次贷危机，没错，听上去是金融危机，其实是由地产引发的系统性风险。

那它是怎么发生的呢？说得简单点，房贷放出去太多，结果爆雷了；大量金融机构破产，美元差点在一夜之间爆掉。

于是美国的房价经历了史上最大一次过山车体验，纷纷腰斩、脚踝斩。

但是次贷危机的影响逐渐退散之后，发生了什么？美国大部分地方的房价被打回原形，但经济增长强势的地方，房价在危机过后一路猛涨。

其中最典型的是美国的湾区。

洛杉矶的房价指数在次贷危机后，从低谷的 159.84，在 2017 年回升到了 261.25，增长了 63.4%。

旧金山的房价指数在次贷危机后，曾经一度跌到 119.87，2017 年房价指数回升到了 237.5，相比低谷时期增长了 98.1%，几乎翻了一倍。

圣迭戈的房价在次贷危机后跌到 145.38，2017 年回升到了 240.08，增长了 65.1%。

现在，美国逐渐从疫情中恢复，湾区的房价再度迎来新一波的暴涨。今年 1 月湾区房价同比增长了 14.88%，这是自次贷危机以来的最高水平，创 30 多年最大涨幅。

从美国的情况就不难看出一个趋势，地产泡沫总有破灭的一天，但破灭不意味着彻底完蛋，反而意味着新周期的开始。

更何况地产是周期之母，地产的动态往往也反映了整体的经济动向。

在去泡沫化的过程中，整体估值不可避免面临下杀，但中期来看地产会面临结构性的分化趋势。产业脆弱、人口流出，经济预期不足的城市会失去支持，甚至陷入跌跌不休的状态。

而人口持续流入、产业完备、经济承压能力强的城市，房价也会有强支撑。类比美国湾区的情况，中国也有湾区。

从这些方面来看，未来楼市会越来越向股市，买楼跟炒股一样，都会成为一门技术活。