在所谓的楼市黄金年代，新地总比旧地贵，楼面价也是上涨的。每有新的地块出让，此前销售不畅的高价地块项目，便会迎来一波去化高潮，这就是 " 面粉比面包贵 " 的效应。
如今，这种效应不存在了。
壹
再难的年景，都得买面粉，做面包。
4 月 19 日，北京市规自委网站挂出第二批集中供地 17 宗居住用地，共计用地规模约 98 万平方米，累计起拍价为 559.7 亿元。预计 5 月 24 日之后现场竞价。
17 宗地块，朝阳、丰台各 5 宗，石景山 1 宗，昌平区 3 宗，顺义区 2 宗，平谷区 1 宗；二环 1 宗，三环 1 宗，四环 3 宗，五环 9 宗，六环外 3 宗。
仔细分析，一种新的 " 倒挂 " 现象出现了。
比如，北京二批次集中出让的地块里，孙河乡苇沟组团棚改项目 003 地块，19.2 亿起拍，溢价率锁定 15%，上限价 22.08 亿元。该地块规划建面 43834 平方米，折算下来，楼面单价 43800 元。
在市场层面，孙河一般可以和金盏乡视作是同一个区域。这个区域里目前在售的主要项目有中海首开的拾光里，土地是 2020 年拿的，楼面单价 51000 元；卓越首开和旭辉的青云上府，是 2021 年一批次集中出让的地块，楼面价 52988 元；同一批次中由融创拿下的朝阳一墅，楼面单价 52988 元。
对比一下可知，孙河乡苇沟组团棚改项目 003 地块的楼面价，比这几个在售项目都低了近一万元，而且，这还是按照上限成交价算的，如果届时土地竞买不达上限，楼面单价会更低。
攸克君有按图索骥看了看，在朝阳区的十八里店，新地块的楼面单价下降幅度，也在万元级别。其他区域，也都有不同程度的下调。
在指导价上政府部门基本都是一视同仁，比如，崔各庄板块的和光悦府、龙樾合玺、绿城新项目的指导价都是 88000 元 / 平方米；拾光里、青云上府、朝阳一墅和孙河 003 地块，相差也不是太大，三个在售项目的指导价都在 75000~76000 元 / 平方米，待出让的孙河 003 地块要稍高一些，指导价 79800 元 / 平方米。至于王四营，不分新旧地块，指导价都是 71000 元 / 平方米，十八里店也都是 " 不分新旧 " 的 75000 元 / 平方米。
这种现象，并非在今年北京二批次地块才出现。
例如，绿城在 2022 年一批次集中供地中拿下的北京朝阳区崔各庄乡南皋村 30-L03-01 等地块，成交价是 43.47 亿，溢价率 15%，规划建面是 92406 平方米，折算下来，楼面单价是 53300 元。
在同一区域，已有若干在售项目：和光悦府、龙樾合玺、望京养云等，这些项目大都是在 2021 年一批次集中出让。攸克君翻看了一下当时的成交信息，三块土地的成交价分别是 50.94 亿、42.2 亿和 28 亿，折算下来的楼面单价则分别是 63000 元、64628 元和 56800 元。
横向对比就能发现，相差一年，绿城崔各庄项目的楼面单价，比同区域的和光悦府低了 9700 元，比龙樾合玺低了 11328 元，都是 " 万元级 " 的下降。至于望京养云，因为是政府持有 20% 的共有产权房，暂时先不好这样横向对比。
几位开发商的朋友都说，这已不是偶然现象。
于是，全新的难题，摆在了开发商面前。
贰
今年以来，主动下调土地出让单价，以及销售时的政府指导价，可以看出，政府部门颇具苦心，就是想给企业让利，使后者能有更多一些的利润空间。但现实操作层面，过去两年拿地的房企，就遇到了几乎难以逾越的壁垒。
整体而言，当出让地块的楼面单价动辄低上 1 万元量级的时候，销售指导价的相同或者相近就没有太大意义，对于这个判断，开发商的操盘手朋友们都深表赞同。因为拿着一块每平方米便宜 1 万多元的项目，相较于在售的老项目，后者有非常大的操作空间。
首先就是新项目可以提高精装标准。因为楼面单价低，所以，同等情况下，能够容纳更高的精装修标准。比如在售项目是毛坯交付，新项目可以做精装；在售项目的装标实际上是 1500 元 / 平方米，那么新项目可以做到 3000~4000 元 / 平方米，这种装标翻番所带来的产品表现力，一定是不同的，而这种不同，一定是会被市场和购房人看到的，所以，同步在市场销售，购房者肯定买新不买旧。
其次新项目还可以有更多让利的空间。楼面单价每平方米低上一万元，这意味着新项目可以有更多打折让利的空间。一个开发商的操盘手给攸克君粗算了一笔账，即便算上 3000 元 / 平方米的装标，新项目让利打折的幅度，也可以比老项目多上不止 1~2 个点，价格上的竞争力十分明显。
这样一来，无论在产品表现上，还是在价格水平上，同区域的新项目都会比老项目更有竞争力。在售项目的优势，恐怕就只剩下交房相对更早了。但是，在总价负担低上不少，精装品质高上不少的情况下，交房早与晚，并不会成为左右购房者决策的决定性因素。一位操盘手就和攸克君直言，期房和现房有区别，但早交房的期房和晚交房的期房，在购房者那里差别不大，" 着急住的就都选二手房去了 "。
这种效用，甚至不用等到新项目入市时再发生。新地块甫一成交，市场和购房者就会自己比较，这种预期效用会带来现在想在这个区域买房的人观望或者推迟自己的购房计划，" 等 " 到新项目定价、产品、销售政策相对明朗时再做比较，这种推迟和观望，也直接作用于同区域的在售项目。
据了解，这种情况已经在部分在售项目中出现了。
这就是之前 " 新地解套 " 逻辑的 " 反置 "：以前买晚了，房价上涨吃亏，现在买早了，房价下跌吃亏，无论早晚，购房人都不想吃亏。
叁
面对这种情况，在售的项目怎么办？
一般而言，大抵有两种解决办法，一是降价；二是同区域再拿楼面单价便宜的地补仓，在摊薄整体成本的同时实现 " 护盘 "。但是，这两种办法都不是信手拈来就可以使用的。
先看降价这个办法，开发商朋友都知道在售项目后期降价意味着什么。比如，如何解决前期已买房业主的维权问题？虽然市场经济价格随行就市，但是，大金额的房产交易中，大部分购房者可不会这么想，即便是嘴上不说，大概率也会找出其他方面的问题来维权，这意味着开发商潜在纠纷的绵延不断，还会带来市场上口碑的问题，" 买了你的房降价，以后谁还敢买你的房？"
而且，千万不要将已网签的客户视为 " 完全没有问题 "。几位相熟的项目操盘手都告诉攸克君，在同区域有楼面价更低的土地成交之后，他们的项目都出现了已网签客户以各种理由要求退房的情况，他们说，这些情况不是孤立的，是有共性的。这些都需要开发商操盘团队统筹考虑。
其次是开发商内部的问题。如今地价昂贵，北京一块地几十亿的支出是稀松平常，这些钱大部分都是融资而来的，是有成本的，因此，集团会给项目设置一系列十分严格甚至苛刻的经营指标，回款、利润等等，这些指标已经把项目的售价锁死了。降价，很可能就意味着集团层面对单项目利润核算的 " 亏本 "，集团当然不能轻易答应，但是，不降价，回款又会变慢，周期拉长，财务成本一样上升，可谓是进退两难。
再来看看 " 护盘 " 这个办法。有能耐这么做的开发商其实十分有限。在王四营这个区域，保利就这么做了。在 2022 年一批次集中供地中，保利拿下王四营乡 1304-L04 地块，楼面单价 46000 元，比自己一年前拿下的保利锦上项目，楼面单价便宜了 10000 多元，从而摊薄了它在王四营这个区域的楼面成本价。这样保利可以在操盘策略上统一协调，避免同区域内的杀伐。
这和股价下跌时补仓，用的是一样的逻辑，但并不是所有的开发商都能轻易做到。不是没有项目上的朋友给集团提过这样的建议，但得到的回复是很残酷的—— " 行业里有几个保利？" 确实，动辄几十亿元起的支出，在当下，不是每一个开发商都轻易能够做到。
肆
这些情况，是房地产市场走到新阶段出现的。
土地出让，基准价格是政府确定的，而政府调低土地出让的基准价，是考虑到了开发商全行业的现状，毕竟地价低一些，开发商入场就容易一点，负担就轻一点，房价也有可能低一点，政府也能有土地收入进账，购房人、政府、开发商能够实现共赢。
但是，没有任何一个方案是完美的。开发商的朋友说，北京大规模推进限竞房入市的时期，同区域的开发商也面临过类似的问题，不过，当时差价的幅度远没有这么大。现在，楼面单价以 "10000 元的量级 " 下调，对于在售项目带来的压力，远非限竞房时的局面可比。
以前操盘，算的是竞品项目的操盘节奏，现在操盘，算的是政府推地的入市节奏，抢在同区域下一批 " 低价土地 " 入市之前，能卖多少，就先卖多少。
这是北京一批操盘手们当下的共同痛苦，而且暂时找不到很好的解决办法。他们担心，自己的项目如果当下不能卖房回款，后期也会面临较为严重的业主维权问题；他们也还替 " 他人担忧 "，如果这样的情况一轮一轮延续下去，那么未来开发商拿地的能力和意愿会变得越来越差——明知会被后来的项目 " 收割 "，谁还愿意放任这种情况发生呢？开发商用的是资本的钱，资本向来都是逐利的。
很多开发商的朋友说起这个，都会一摊手：今天的我，就是明天的你，你也会变成在售项目，收割你的项目，还在未来等着你。
攸克君也没有药方。不过想提醒，各房企所在的集团，是否有更为务实的态度面对这种局面？如果明知要被后来的低价项目收割，却要坚持原有的考核指标，那么带来的结果恐怕只能是回款速度的进一步下降，与其后面被动，不如提早制定打法，对价格体系做适当调整，对利润考核适当放松。让现金流 " 转 " 起来，对当下的开发商是最重要的。
逼死操盘团队，是没有用的。
一位老牌的操盘手不时在对他手下那些 95 后甚至是 00 后的 " 新人 " 传帮带，其间也偶尔吹吹牛。最近一次，他提起了 " 面粉比面包贵 "，几个年轻人不约而同地问他，" 面粉比面包贵是什么意思？" 他忽然意识到，那似乎是上个时代的事情了，想来，其实时间也并不算久远。