随着各家上市房企对2023年中报数据的披露，几家老牌港资商业地产开发商在内地的竞争格局或将进入洗牌阶段。

8月22日，瑞安房地产有限公司（00272.HK，简称“瑞安房地产”）发布上半年未经审核的综合业绩。数据显示，瑞安房地产2023年上半年营收64.31亿元（人民币，下同），同比增长46%；利润总额9.13亿元，同比增长17%；净利润6.18亿元，同比增长37%。

难能可贵的是，瑞安房地产上半年物业销售额及租金收入均呈现增长态势。其中，物业销售额46.62亿，同比大增90%，租金及相关收入总额为15.15亿元，同比增长3%。

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近两年，港资商业开发商在内地实现租金收入增长并不容易。今年上半年，恒隆地产、太古地产、九龙仓、新鸿基、嘉里建设等几位“老大哥”，在市场波动之下，纷纷遭遇不同程度的营收、净利下挫。而作为港资商业开发商中的“小弟”，稍显年轻的瑞安房地产却交出了一份称得上“稳定”的成绩单。

这源于上海蟠龙天地住宅的入市热销，以及蟠龙天地4月正式开业运营、新天地时尚Ⅱ的重新开业。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，今年以来，商办、商业物业营收承压。其中商业市场受到线上带货及网购的影响，线下零售萎缩明显，商业热点向生活体验中心、网红打卡点转型。

宋红卫认为，瑞安近两年的商业定位紧随商业趋势，在业绩上有所体现。

商业世界竞争，此消彼长。在内地民企开发商发展前景遭遇挫折的时候，港资商业开发商这边风光虽然说不上独好，但也暗流涌动。

宋红卫认为，影响商场收入的因素有两个：居民收入预期下降，对消费有一定的挤出效应；疫情影响之下，涌现一波关店潮，目前部分商家仍然未从疫情影响的“后遗症”中走出来。

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在业绩会上，瑞安房地产管理层将业绩上升归功于上海蟠龙天地的开售、开业与新天地时尚Ⅱ的重新开业。此外值得关注的是，今年上半年上海商办物业供应量过剩，瑞安房地产上海的办公物业平均出租率却高达92%。

瑞安房地产半年报业绩增长较为均衡，是建立在上海项目的入市销售及上海商业地产的入市。而今年瑞安房地产销售项目多集中于二线城市，瑞安房地产执行董事罗宝瑜也坦言，今年公司主动调低了销售目标，定位130亿元，主要是因为公司销售项目多集中于武汉，二线城市的房价低于一线城市。管理层综合市场因素，预计销售额不会比去年高。

另一方面，经历过大风大浪的港资商业地产开发商们，正在遭遇“租金杀”。从中报数据进行横向对比，不难发现，营收增长率一项数据，多家出现了同比下跌。比如，新鸿基下降8.38%，香港置地下降5.87%。只有瑞安房地产增长42.89%。

以太古地产为例，该公司今年上半年收入72.97亿港元，同比增长6%；净利润39.01亿元，同比下降6%。这从太古地产的收入构成不难找到原因：来自办公楼租金收入为29.6亿港元，按年下跌2.82%。

对此，有分析人士认为，港资开发商各有各的优势，也有经历下行周期的经验。面临着土地红利的消失、利润空间收窄、土地储备不足等发展瓶颈，目前来看，港资商业地产开发商们应对方法唯有调整租户结构与更新商业模式。

新天地过去两年持续对区域内的持有商业做更新升级，还将写字楼打造成潮玩新地标，这些举动多少有转型新商业的意味。但相比其在新项目中试水城市微度假旅游目的地，上海新天地的更新升级对于维持租金收入作用几何？据一些商业地产人士的观察，大部分港资开发商旗下商业项目的创新举步维艰，多数受困于资金腾挪与开拓新商业项目周期比较长。

比如，嘉里建设2022年上半年租金收入同比下跌6%，2022年全年租金收入同比下跌6.6%，租金收入下跌态势延续，尽管该公司还没有发布2023年上半年财报数据，但从该公司报告期内没有新商场开业，以抚平营收下跌这一点看，趋势或难被逆转。

尽管几家港资开发商上半年整体收入均实现止跌，有的还实现了增长，但后续商业业态转型与项目储备是他们同样要面临的问题。

一项与投资收益关联度较高的数据显示，太古地产在内地持有的商业物业前景是被看好的：该公司在中国香港和美国的投资物业分别录得物业估值亏损净额20.28亿港元及8100万港元，而在中国内地的投资物业则录得物业估值收益净额4.61亿港元。

由此可见，中国内地市场仍将是港资开发商们的主要战场。从内地奢侈品商场布局结构来看，大玩家基本集中在港资和外资5大巨头，以及内地两大巨头。更有数据显示，截至目前，前述几家开发商已进驻24个城市、开业重奢侈商场达36家。

一线城市与热点二线城市的重奢商业，在行情低迷周期内表现出租金抗跌性的同时，也难以阻挡竞争趋于白热化。处于快速爬坡的高端商场，多数商业营收下降明显。

宋红卫指出，高端商场营收下降的主要原因在于运营模式相对传统。

从项目储备瓶颈、业绩优化的长远考虑，港资商业地产开发商们不得不开启新商业转型与项目战略储备。拿地，仍然是其在内地市场发展与维持租金收入增长的根基。

恒隆在内地布局的第11座高奢商场落地杭州，从最新公布的规划布局图可见，这一项目将建成一个高端综合商业项目，包括一座世界级购物商场，5幢甲级写字楼和一座高级酒店。在对外发布的信息中，恒隆地产以“其庞大的建筑群将形成错落有致的视觉梯度”来描述项目的外观。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗也对外说过，这可能是全国最好的一个（恒隆广场）。

如果说新商业转型是长远战略，那么项目储备则是港资商业地产开发商们短期内迫切需要解决的问题。所谓的项目瓶颈期，便是面对一线城市商业竞争白热化，如何获取项目变成了对这几家港资开发商的投资大考。

正如一名分析人士所言，港资开发商们一以贯之传统商业运营模式，缺乏创新是他们最大的问题，在新商业模式的冲击下，尽管面对租金收入的下行略显无力，也一直在投入新商业的转型，收效甚微，但所幸它们的家底够丰厚，还可以慢慢熬，进而穿越周期。

事实好像并非如此。这从瑞安房地产、太古地产近期的拿地动作可以“管中窥豹”。

就在蟠龙天地商业开业不久后，瑞安房地产在4月20日公告收购位于上海市闵行区浦江镇召稼楼项目的相关进展，瑞安房地产旗下全资分公司上海瑞楼与上海浦呈成立合营公司开发召稼楼项目，两家公司分别拥有90%及10%的股份。

瑞安新天地有限公司行政总裁张斌曾透露，召稼楼项目将延续蟠龙天地的商业模式，打造城市微度假旅游目的地。蟠龙天地可以说是瑞安新天地打造的第一个城市微度假旅游目的地项目，从其对公司的租金收入贡献来看，是成功的案例。今年五一小长假，上海全市主要景区共接待638万人次，蟠龙天地贡献了六分之一。

在商业创新转型上，瑞安商管正在走一条适合自己发展的新路径。此时，其他几家港资商业地产开发商，尚在摸索之中。

以太古地产为例，它的扩张依旧是依托于自身优势与历史传承。8月23日，太古地产将成都项目正式更名为“成都太古里”。太古地产于2022年12月宣布计划收购该项目余下的50%权益，并已于2023年2月底完成全部相关交易。太古地产现持有成都太古里100%的权益，该综合发展项目也包括屡获嘉奖的博舍酒店。

前不久，上海市场传出太古地产拟落地上海第三个商业项目，代价是百亿参与上海前滩开发。这并非空穴来风。日前陆家嘴集团及其附属公司在上海联交所正式挂牌了其持有的上海耀龙投资有限公司与上海东袤置业有限公司40%股权，两家公司分别持有两大巨型开发项目——前滩21号地块与洋泾地块，预计在8月底9月初完成转让。

据了解，目前太古地产已经与陆家嘴集团签约前滩21号地块的合作意向书，接手洋泾项目也算得上是顺理成章。

太古地产敢于大手笔拿地，得益于过往的资本积累。港资开发商们的投资开发可以不受周期影响。

8月23日，嘉里建设正式启动上海金陵路项目。这是该公司自2022年1月-2023年6月，分批次所完成的项目储备。嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米。

尽管难免遭遇“租金杀”，但前期项目运营的市场正向影响能够给各方带来信心。从这一项目是通过招投标而非公开竞拍获取，可见港资开发商们在投资话语权上的优势。

商业故事多姿多彩，源自于市场的千变万化，当局者战略决策也不尽相同。“人面不知何处去，桃花依旧笑春风”，跨越周期，谁能叱咤风云，谁又将黯然离场？