董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行不约而同公布存量首套个人住房贷款利率调整细则。从内容看，四家大型银行调整细则全面落实了金融管理部门文件精神，覆盖对象广，措施力度大，执行速度快，体现了大型银行的责任和担当，有助于进一步减轻居民房贷还款支出，进而促进居民消费和投资。对银行而言，在短期内虽然影响收益，但有助于稳定房贷规模，改善客户关系，利在长远。

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目前，全国存量房贷总量约39万亿元，其中首套房贷约25万亿元，占比三分之二左右。如此进行大规模集中调整，的确史无前例：一方面，我国银行业正在从高速发展阶段进入高质量发展阶段，息差从去年以来就在不断缩窄，现在已经逼近合意水平。在利润增长面临较大压力、继续向实体经济减费让利等情况下，商业银行还在存量房贷上直接让利，实属不易。

另一方面，从调整本身来看，因为涉及不同时期、不同地区和不同人群，情况复杂。首先，近年来房贷政策调整频繁，不同时期利率政策差别较大；其次，各地因城施策，利率下限各有不同；再次，对不同人群房贷利率也不完全一样。如何在市场化、法治化原则下进行调整，如何兼顾政策的权威性和公平性，都需要统筹考虑。

但是，在金融管理部门指导之下，四家大型银行在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布一周后，即公布完整清晰的调整细则，超过预期。四家大型银行积极主动的做法树立了标杆，预计其他银行将以此为参照，较快公布本行的调整细则，预计不同银行之间调整细则大同小异。

据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。从对象看，主要是三类群体可以提出申请。

第一类，在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷，借款人直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体。

第二类，因政策调整，原二套房贷被认定为首套房贷的借款人，可以提出申请。如目前部分城市“认房不认贷”政策落地后，“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要借款人名下没有其他住房，可按照首套房贷来申请调整。

第三类，借款人持有超过一套房产，其中有一套住房有贷款，原本属于二套房贷，现在将其他房产出售，名下一套住房成为家庭唯一住房，二套房贷变成首套房贷，也可以申请调整。

从操作层面而言，调整存量首套房贷利率，主要有两种方式。第一种是“利率变更”，由借款人与银行协商变更存量房贷利率。第二种是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。“以新换旧”需要重新签订借款合同，重新约定贷款额度、贷款利率，相对复杂，而“利率变更”相对方便。从公告看，四家大型银行均以利率变更为主，建议借款人主动选择利率变更方式。

从调整流程看，基本遵循实现了标准业务无需申请、统一调整原则，非标业务经申请、审核后予以调整。一般情况下银行将主动按调整规则统一批量调整首套房贷利率；对“二套变首套”等特殊情况需要借款人主动发起申请的，但在大多数情况下银行提供线上申请渠道，最大程度上为借款人提供便利，同时还为借款人提供申请异议的途径。此外，此次调整将之前选择固定利率的借款人纳入，只需借款人申请转换为浮动利率即可；此前有房贷拖欠的借款人，在还清拖欠后同样可以申请下调等等，都体现出政策的全面周到和浓浓善意。

存量首套房贷利率调整，是在金融管理部门引导下，商业银行给借款人发放的“大礼包”，调整过程不收取任何费用，多数情况下借款人无需主动发起申请，特殊情况下借款人应直接找银行沟通协商。需要提醒的是，无论是何种调整方式，借款人均无需通过按揭中介或者其他外部机构来操作，更不需要再花额外的钱去曲线办理。还需提醒一点的是，在以后还贷过程中，不宜通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷，避免合规方面的问题。

建议相关部门继续对限购、限贷、限售政策进行再优化，如取消较为严苛的限购措施、调整存量二套房贷利率等，进一步从需求侧发力激发住房消费需求。对银行而言，应采取多方面措施，开源节流，精细管理，对冲存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本；二是加大信贷投放力度，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，丰富多元化盈利来源，减缓利息收入下滑；四是加强内部管理，提高精细化管理水平，压降成本收入比，向管理要效益。