董希淼(招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员)

9月7日,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行不约而同公布存量首套个人住房贷款利率调整细则。从内容看,四家大型银行调整细则全面落实了金融管理部门文件精神,覆盖对象广,措施力度大,执行速度快,体现了大型银行的责任和担当,有助于进一步减轻居民房贷还款支出,进而促进居民消费和投资。对银行而言,在短期内虽然影响收益,但有助于稳定房贷规模,改善客户关系,利在长远。


(资料图片仅供参考)

目前,全国存量房贷总量约39万亿元,其中首套房贷约25万亿元,占比三分之二左右。如此进行大规模集中调整,的确史无前例:一方面,我国银行业正在从高速发展阶段进入高质量发展阶段,息差从去年以来就在不断缩窄,现在已经逼近合意水平。在利润增长面临较大压力、继续向实体经济减费让利等情况下,商业银行还在存量房贷上直接让利,实属不易。

另一方面,从调整本身来看,因为涉及不同时期、不同地区和不同人群,情况复杂。首先,近年来房贷政策调整频繁,不同时期利率政策差别较大;其次,各地因城施策,利率下限各有不同;再次,对不同人群房贷利率也不完全一样。如何在市场化、法治化原则下进行调整,如何兼顾政策的权威性和公平性,都需要统筹考虑。

但是,在金融管理部门指导之下,四家大型银行在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布一周后,即公布完整清晰的调整细则,超过预期。四家大型银行积极主动的做法树立了标杆,预计其他银行将以此为参照,较快公布本行的调整细则,预计不同银行之间调整细则大同小异。

据测算,此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。从幅度看,此次存量首套房贷利率调整,平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例,假设房贷利率降至4.3%,可节约借款人还款支出每年超过5000元。从对象看,主要是三类群体可以提出申请。

第一类,在8月31日之前,金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷,借款人直接可以申请,这部分群体是这次受益的最大群体。

第二类,因政策调整,原二套房贷被认定为首套房贷的借款人,可以提出申请。如目前部分城市“认房不认贷”政策落地后,“认房又认贷”政策下的二套房贷,只要借款人名下没有其他住房,可按照首套房贷来申请调整。

第三类,借款人持有超过一套房产,其中有一套住房有贷款,原本属于二套房贷,现在将其他房产出售,名下一套住房成为家庭唯一住房,二套房贷变成首套房贷,也可以申请调整。

从操作层面而言,调整存量首套房贷利率,主要有两种方式。第一种是“利率变更”,由借款人与银行协商变更存量房贷利率。第二种是“以新换旧”,由银行根据借款人申请,新发放贷款置换存量首套房贷。“以新换旧”需要重新签订借款合同,重新约定贷款额度、贷款利率,相对复杂,而“利率变更”相对方便。从公告看,四家大型银行均以利率变更为主,建议借款人主动选择利率变更方式。

从调整流程看,基本遵循实现了标准业务无需申请、统一调整原则,非标业务经申请、审核后予以调整。一般情况下银行将主动按调整规则统一批量调整首套房贷利率;对“二套变首套”等特殊情况需要借款人主动发起申请的,但在大多数情况下银行提供线上申请渠道,最大程度上为借款人提供便利,同时还为借款人提供申请异议的途径。此外,此次调整将之前选择固定利率的借款人纳入,只需借款人申请转换为浮动利率即可;此前有房贷拖欠的借款人,在还清拖欠后同样可以申请下调等等,都体现出政策的全面周到和浓浓善意。

存量首套房贷利率调整,是在金融管理部门引导下,商业银行给借款人发放的“大礼包”,调整过程不收取任何费用,多数情况下借款人无需主动发起申请,特殊情况下借款人应直接找银行沟通协商。需要提醒的是,无论是何种调整方式,借款人均无需通过按揭中介或者其他外部机构来操作,更不需要再花额外的钱去曲线办理。还需提醒一点的是,在以后还贷过程中,不宜通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷,避免合规方面的问题。

建议相关部门继续对限购、限贷、限售政策进行再优化,如取消较为严苛的限购措施、调整存量二套房贷利率等,进一步从需求侧发力激发住房消费需求。对银行而言,应采取多方面措施,开源节流,精细管理,对冲存量房贷利率调整对利润和息差的影响:一是进一步降低存款利率,优化负债产品结构和期限结构,继续从负债端压降成本;二是加大信贷投放力度,在风险可控的前提下提升高收益资产占比,进而提高资产端收益;三是大力发展财富管理等业务,提高非利息收入,丰富多元化盈利来源,减缓利息收入下滑;四是加强内部管理,提高精细化管理水平,压降成本收入比,向管理要效益。

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