21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

由于与其他房企发展周期交错,绿城中国(03900.HK,简称“绿城”)在这一轮房地产调控中幸运规避了某些风险。当下的绿城,既没有债务违约迹象,还多次在北京、上海、杭州、宁波等一二线城市补仓拿地。作为一家具有央企大股东背景的混合制企业,绿城已然是市场的幸运儿。


(资料图片仅供参考)

透过绿城2023年上半年业绩数据来看该公司近期的发展路径,可圈可点之处实则不少。比如,盈利水平稳步增长。其中,全口径合同销售1342亿元,同比增长19%,位列全国第七;自投销售982亿元,同比增长16%,排名全国第八;权益比上升11个百分点,达到64%;归母净利润25.45亿元,同比增长41.3%;核心规模净利38.81亿元,同比增长4.2%;行政及销售开支26.68亿元,同比下降14.3%;资金成本保持在4.4%的低位,现金短债比2.2倍,财务结构持续稳健。绿城也因此获得标普评级展望提升到正面。

但这或许是历年来首度令高管团队感到喜忧参半的一份成绩单。喜的是,绿城销售排名进入行业前十,因进入爬坡周期,绿城上半年实现归母净利润增长,与权益销售额增长正相关。但行业趋势之下,绿城下半年也有隐忧:全年毛利率承受下降的压力,拿地、销售等尚存不确定性。

据绿城中国执行董事及副总裁李骏透露,为了拿地,上半年,绿城参加了杭州、上海、北京等核心一二线城市100多场次土拍,新增项目19个,总建面257万平方米,预计新增货值571亿元。

进入下半年,这一轮调控也进入政策宽松周期,绿城预判,房地产行业将呈现出重大变化。但市场能否如期转暖,并给公司带来切实的利好,仍需继续观察。

战略聚焦是“双刃剑”

与行业的整体趋势类似,绿城今年继续面临利润率下滑的压力。其中一个重要原因在于,绿城在2021年及之前所拿地块的减值拨备,对净利润形成压力。

今年上半年,绿城根据市场环境的变化,共计提了4.6亿元的减值拨备。其中主要是物业减值,有4.2亿元,其他包括往来款的信用风险减值4000万等。物业减值主要是部分项目销售价格不及预期所致。比如宁波某大型未来社区项目计提一个多亿。

绿城执行董事及执行总裁耿忠强解释称,出于谨慎原则,绿城会在每年的每一个关键时间节点,对几乎所有在建在售项目都进行减值测试,目的就是挤一挤资产泡沫,夯实公司的财务状况。今年上半年,绿城净利润占比已经提升到55%左右,如果剔除汇兑损益因素,净利润规模占比已经达到60%左右。耿忠强认为,这已经回归到一个相对合理的水平。

一个事实是,这些计提减值项目都是2021年或者2021年之前拿的地,受项目毛利率偏低影响,绿城今明两年报表均要为此“买单”。

耿忠强认为,毛利率承压是行业趋势所致。此外,今年上半年绿城对部分合联营项目也计提了减值准备,还有汇兑损失6.93亿元。

就绿城的情况而言,过去拿地策略不够聚焦,导致了利润的下行。如今,绿城聚焦核心城市核心地段,这会带来地货比的提升,同时又导致毛利率有所降低。但好处就是,这些地块的安全性变高了,去化速度和价格都有保障。

这就是近两年来绿城的发展逻辑,但也面临着越来越大的竞争压力。绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰认为,当前房企投资趋同,都往核心城市的核心地块聚焦,都是出于安全性的考虑,相应地也增加了投资难度。

多项举措保“安全”

同时,利润减少与项目减值计提,导致绿城面临净资产规模下降的风险。今年上半年,绿城净资产1051亿元,同比减少5.7%。耿忠强分析道,除了资产减值之外,今年上半年优先股少数股东权益退出,加之部分项目清算注销,导致绿城今年上半年的净资产有所降低。

但他又指出,绿城归母利润大幅提升了41.3%,核心净利润提升了4.2%,平均融资成本下降了10个基点,经营现金流由负转正,今年上半年实现170亿元,进一步体现了公司稳健经营高质量发展思路。

据李骏透露,为了分摊风险,绿城在浙江省内的优质三四线城市也进行了投资布局,比如嘉兴的市区,台州的临海和绍兴上虞;同时在杭州、宁波等增厚土储,有效保障全年销售计划。据透露,截止到2023年8月25日,绿城累计新增货值已经超过1000亿元。其中,绿城需承担土地成本491亿元,预计年内销售转化率能够达到48%。

资金回笼压力,倒逼绿城加快开发节奏。绿城在上海获取的三宗地——闵行梅龙地块、嘉定南翔地块和青浦徐泾地块计划全部提前到年内入市。据介绍,目前绿城从拿地到开工的周期缩短至2.1个月。今年上半年,绿城竣工面积达到779万平方米,同比增长56%。

下半年市场仍待观察

尽管绿城给出了投资者一个正向的反馈,但面对充满不确定性的下半年,管理层仍然感到压力重重。

李骏表示,不同城市的市场表现不尽相同,近期也确实出现了一二线城市少部分的近郊板块市场下滑的迹象,整体市场也还处在筑底的阶段。但一方面,绿城在郊区板块的布局本来货量就比较少,三四线城市也不是绿城的布局重点;另一方面,当前也不乏表现稳定的城市和板块,如舟山、温州的部分板块,余姚等经济发展比较强的三线城市。

同时,在整个行业在融资难度加大的情况下,绿城整体的融资结构做到了相对稳定与合理。今年上半年,绿城的平均融资成本为4.4%,较去年同期下降了10个基点。此外,通过优化债务久期,绿城也在逐渐降低资金风险。

今年上半年,绿城的现金短债比为2.2。进一步看,一年内到期的借款比例占21.8%,维持在较低的水平。

对于绿城而言,虽然货值充裕,但销售前景仍将取决于市场景气程度。据透露,今年绿城在长三角区域的货值为1068亿,占比达到55%。在北京、天津、西安等地,绿城均有相当规模的货值。

分析人士认为,近期,杭州、宁波、天津等地市场均有不同程度的波动,绿城的去化压力可想而知,这些城市能否在此轮政策利好中升温,目前仍需观察。此前,绿城上海多个合营高端项目受到云锦东方事件影响,销售周期也被迫推后。

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