“一房二卖”行为在社会生活中屡见不鲜，这类案件既涉及民事法律关系，又涉及刑事法律关系，两者之间存在交叉影响，何如减少老百姓的损失，提高他们的法律意识，成为了社会上的头等大事。

【资料图】

2013年5月，甲通过签订房屋补偿协议，确定将可获得两套动迁房，2014年1月，甲与乙约定，以72万元的价格向乙出售其中一套房屋，合同签订后，乙支付了62万元购房款。

2017年3月，甲向法院起诉请求确认与乙房屋买卖合同无效，同年8月被判决驳回，2017年3月，甲隐瞒前述房产已经出售的事实，欲将该房产出售给丙丁夫妇，并收取了丙丁夫妇定金5万元。

2017年4月，甲与丙丁夫妇签订房屋预售合同，约定以240万元出售房屋，2017年4月至2018年5月，丙丁夫妇向甲累计支付200万元，甲收取款项后将其花费殆尽。

法院认为，被告人甲在将房屋卖给乙的前提下，又以非法占有为目的，在与丙丁夫妇签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已出售的事实，收取巨额购房款消耗殆尽不予返还，骗取丙丁夫妇的财物数额为200万元，属数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。

法律上区分合同违约和犯罪行为的界限是基于其行为的性质和后果，下面是一些常见的区分要点：

1.性质：合同违约通常是履行合同义务的一方未能按照合同约定履行责任，违背了合同的约定；而犯罪行为则涉及到违反法律规定的行为，具有社会危害性。

2.主观意图：合同违约是指当事人在履行合同过程中未能完成自己的义务，但并不一定涉及故意或恶意的行为；而犯罪行为则往往需要有故意或恶意的主观意图。

3.后果：合同违约通常引发民事纠纷，受损方可以要求违约方承担相应的民事赔偿责任；而犯罪行为可能具有社会公共利益的危害后果，因此除了民事责任之外，还可能承担刑事责任。

4.法律规定：合同违约的标准通常基于合同法等民事法律规定；而犯罪行为的认定则需要根据刑法等刑事法律规定，并由法律机关进行认定和追究。

需要注意的是，某些行为既可能构成合同违约又可能构成犯罪行为，具体要根据案件的具体事实、相关证据和适用法律规定来判断和确定，在实践中，法律机关和司法机构会根据法律规定和综合分析，对合同违约和犯罪行为进行区分和定性。

一房二卖”行为是涉及民事和刑事的行为，解决起来格外复杂，对此行为的性质也没有明确的规定，虽然司法解释规定，若出卖人将房屋出卖给买受人后又与第三方签订同一房屋的买卖合同，致使买受人合同目的无法实现，买受人可以请求解除合同并要求返还财产并返还利息。

但是此规定只是为此类纠纷的解决提供了一条路径，并没有提到“若情节严重，可视为犯罪”，所以我们对此类行为的性质进行分析是有必要的。

因为现行法律没有对“一房二卖”行为进行具体规定，所以学界就此类行为是否存在合同诈骗罪中的非法占有目的产生了分歧。

有学者认为，“一房二卖”行为是现实中比较常见的行为，属于民事合同纠纷，应当用民事诉讼来解决，不应认定为犯罪，前述案例中，出卖人甲将同一房屋出卖两次属于民事合同纠纷，买受人可以追究其违约责任或者侵权责任，但司法机关不应认定甲犯罪。

另有学者认为，房屋所有权人与买受人签订房屋买卖合同并收取购房款后，隐瞒房屋已经出售的事实，又与第三方签订同一房屋的买卖合同，且对原买受人交付的购房款没有返还的意思，可以认定出卖人主观上具有非法占有原买受人财物的故意。

前述案例中，甲在与乙签订房屋买卖合同后，又将同一房屋卖给了第三人丙丁夫妇并签订了预售合同，若甲将乙的购房款挥霍殆尽，可以认为甲具有非法占有的故意，在这种情况下，可以认定出卖人甲非法占有乙的购房款，构成合同诈骗罪。

也有学者认为，甲的犯罪故意是在决定将房屋卖给第三人时产生的，即甲的行为构成合同诈骗罪，但其诈骗对象是丙丁夫妇，因此涉案金额更大，量刑应更重。

“一房二卖”情况下房屋权属问题的认定法律规定，在一房二卖甚至多卖的情况下，如果合同有效且买方要求执行合同，一般应根据房屋所有权变更登记顺序、房屋的合法占有顺序、合同的执行顺序以及订立买卖合同顺序等来确定权利保护顺位。

在司法实践中，法院对“一房二卖”案件形成了较为统一的司法意见，首先考虑是否办理房屋所有权变更登记，分为两种情况：

其一，是否已经办理房屋转让登记手续，如果买方A办理了而买方B未办理，则A享有主张所有权的优先权。

其二，是否已经办理预告登记手续，如果所有买方都没有办理房屋转让登记手续，但有人已经办理了预告登记，那么办理了预告登记的人就享有主张所有权的优先权。

如果没有进行转让登记和预告登记，法院将考虑谁先合法占有该房屋，此人将享有主张所有权的优先权。

如果有关房屋没有进行所有权变更登记，也没有人合法占有房屋，法院将审查合同的履行情况，一般为房款的支付情况，谁先支付房屋全款，谁就有主张所有权的优先权，如果所有买方均未支付全部款项，法院将考虑第四种情况，即签署合同的先后顺序，谁先签署合同谁就有主张所有权的优先权。

未取得房屋所有权的一方可以向出卖人要求补偿和赔偿，根据法律规定，如果合同仍然有效，买受人可以基于买卖合同关系追究出卖人的违约责任，也可以请求出卖人返还财产及利息，拒不返还的可以追究其侵权责任并要求其赔偿。

出卖人非法占有

故意的认定出卖人的“一房二卖”行为一般发生在市场房价上涨时，即原出卖房产价格较低，出于获得更多财产的目的将房屋卖给第三人，一般情况下，此类行为只是合同履行过程中的违约行为，属于简单的合同纠纷，很难将其与合同诈骗罪联系起来，判断“一房二卖”行为到底是合同违约行为还是刑事诈骗行为，是很有必要的。

合同违约行为是指合同双方当事人在履行合同时，行为人单方面拒绝履行或者懈怠履行合同义务，导致合同目的无法实现，但行为人不存在故意欺诈和非法占有对方财物的目的，刑事诈骗行为是指行为人采取欺骗手段使权利人基于认识错误而处分财产。

合同违约行为和刑事诈骗行为有很多相似之处：首先，两者都发生在民事行为过程中，两者都以签订契约为前提；其次，合同签订后，合同未执行或未完全执行；再次，都存在隐瞒或者捏造事实真相的行为，虽然这两种行为存在相似之处，但是其处理结果却完全不同。

房屋买卖合同涉案金额一般为几十万，甚至可达几百万、上千万，若被认定为刑事诈骗行为，行为人很可能“家破人亡”，因此，辨别“一房二卖”是民事纠纷还是刑事案件时，司法工作人员应当谨慎深入地分析行为人是否具有非法占有故意。

前述案例中，甲在与乙签订房屋买卖合同后并未办理不动产登记手续，几年后又将该房屋出卖给不知情的第三人丙丁夫妇，也未办理过户登记手续，在这种情况下，房屋的所有权并未转移，房屋仍然归甲所有，所以甲有权处理该房屋，不构成非法处分他人财产，也就不存在刑法上的非法占有目的。

第三人丙丁夫妇更谈不上“善意取得”，因为善意取得的前提是出卖人无权处分，所以此案件中不能认定出卖人甲的行为是犯罪。

非法占有目的的形成时间

对于前述案例中非法占有目的的形成时间存在分歧，一种观点认为非法占有目的是在将房屋卖与第三人后不返还原买受人的购房款时产生的，另一种观点认为该犯罪故意是在决定将房屋卖给第三人之后骗取第三人房款时产生的。

根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪的犯罪是发生在“合同签订和履行过程中”的，即犯罪意图既可以发生在合同签订时，也可以发生在合同履行时，此条文没有对犯罪行为发生的时间作严格限制，单方面将该罪的犯罪时间认定为“合同签订之前和签订时”是片面的，违反了罪刑法定原则。

如果在合同签订之前没有产生欺骗的故意，而在合同履行时由于一系列的客观原因产生了欺诈意图，出卖人通过隐瞒事实真相、捏造事实欺骗买受人，则完全符合合同诈骗罪的主客观要件，也符合主客观一致的原则，认定其构成合同诈骗罪是无可非议的。

前述案例中，出卖人甲与乙签订购房买卖合同并收取购房款，如果甲与乙办理了房屋过户登记手续，后来又采取欺骗手段隐瞒房子已出售的事实将房屋出卖给丙丁夫妇，则出卖人甲的行为是非法处分房屋，因为不动产转移登记后，房屋所有权已为乙所有，此时甲又与第三人签订买卖合同，意图非法占有丙丁夫妇的购房款，可以明确甲的诈骗对象为丙丁夫妇。

“一房二卖”行为绝大多数是违约行为，会导致权利人遭受财产利益损失，但是绝不能以此推定房屋出卖人违反了法律禁止性规定，进而认为出卖人的行为是严重危害社会的犯罪行为，碰到这样的事情，我们就要报警处理，拿起法律武器捍卫我们的权益。

参考文献

1. 涉嫌诈骗的合同纠纷是否必须“先刑后民”?——对一起刑民交叉合同纠纷案件适用法律的分析 [J] .王瑞峰 ,程哲明 .中国审判 .2006,第009期

2. 民刑交叉案件中民间借贷合同效力认定问题研究--以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》为视角 [J] .程诚 .韩山师范学院学报 .2016,第002期

3. 刑民交叉案件审理顺序规则探究——基于对先刑后民审理顺序规则优先适用现象的反思 [J] .潘威伟 ,潘小玉 .广西政法管理干部学院学报 .2019,第006期